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不動産売却の税金計算
売った日と取得した日、売った金額、取得費、譲渡費用を入れると、土地・建物を売ったときの譲渡所得税と住民税の目安がわかります。マイホームの3,000万円特別控除と軽減税率にも対応します。
不動産売却の税金を計算する
計算の例（2026年に売った場合）
- 30年前に買った土地・建物を1億4,500万円で売却、取得費1億円・譲渡費用500万円：課税長期譲渡所得4,000万円、所得税600万円・復興特別所得税12万6,000円・住民税200万円（国税庁No.3208の例）
- 取得費がわからない土地建物を3,000万円で売却：取得費は5%の150万円
税率と建物の償却率
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 30% | 9% |
| 長期（5年超） | 15% | 5% |
| マイホーム10年超・6,000万円以下の部分 | 10% | 4% |
| マイホーム10年超・6,000万円超の部分 | 15% | 5% |
| 構造 | 償却率 |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 木骨モルタル造 | 0.034 |
| （鉄骨）鉄筋コンクリート造 | 0.015 |
| 軽量鉄骨造（肉厚3mm以下） | 0.036 |
| 軽量鉄骨造（肉厚3mm超4mm以下） | 0.025 |
買換え・交換の特例、相続した空き家の特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除、事業用建物の減価償却は計算していません。入力した内容は、送信も保存もしません。
よくある質問
不動産を売ったときの税金の計算方法は？
譲渡所得＝売った金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除で、千円未満を切り捨てた課税譲渡所得金額に税率をかけます。税率は、売った年の1月1日に所有期間が5年を超えるかどうかで変わります（租税特別措置法第31条・第32条、国税庁タックスアンサーNo.3208・No.3211）。所得税には、復興特別所得税などがかかります。
所有期間の5年はどう数えますか？
取得した日の翌日から、売った年の1月1日までの期間で判定します（租税特別措置法施行令第20条）。たとえば2026年に売る場合、2020年12月31日以前に取得していれば長期です。相続や贈与で取得した場合は、亡くなった人・贈与した人が取得した日から数えます。
取得費がわからないときは？
売った金額の5%を取得費（概算取得費）にできます。実際の取得費が5%より少ない場合も5%にできます（国税庁タックスアンサーNo.3258）。このツールは、入力した取得費が5%より少なければ自動で5%を使います。
建物の取得費の減価償却とは？
建物は年数とともに価値が下がるため、取得費から減価償却費相当額を差し引きます。住まいなど事業に使っていない建物は、建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数（6か月以上の端数は1年）で、取得価額の95%が上限です（所得税法施行令第85条、国税庁タックスアンサーNo.3261）。
マイホームを売ったときの特例は？
要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条）。売った年の1月1日に所有期間が10年を超えるマイホームは、軽減税率（6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%）と重ねて使えます（同法第31条の3、地方税法附則第34条の3）。親子・夫婦への売却などは対象外で、確定申告が必要です。
2027年から何が変わりますか？
2027年分から、所得税にかかる復興特別所得税が2.1%から1.1%になり、新しく防衛特別所得税1%がかかります（復興財源確保法第13条、防衛財源確保法第5条の9。2026年10月時点で施行前の改正）。合計の割合は変わりません。
入力した内容は保存されますか？
いいえ。入力した内容はブラウザの中だけで計算し、サーバーへ送信せず、保存もしません。
ほかのツール
出典・最終更新日
- 租税特別措置法第31条・第31条の3・第31条の4・第32条・第35条、同施行令第20条（e-Gov法令検索、2026年10月20日に確認）
- 地方税法附則第34条・第34条の3・第35条、所得税法施行令第85条（同）
- 東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法第13条、我が国の防衛力の抜本的な強化等のために必要な財源の確保に関する特別措置法第5条の5・第5条の9（2027年1月1日施行分を含む。同）
- 国税庁 タックスアンサーNo.3208・No.3211・No.3258・No.3261・No.3302・No.3305（令和8年4月1日現在法令等）
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